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“三价合一”靴子落地,深圳房地产圈已炸锅!

2019-12-06 20:43:48
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昨天,对于网传许久的深圳实施“三价合一”终于尘埃落定,没买房的人又要彻夜难眠了。


一、3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,将建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。


该通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。


据南方都市报报道,该目前文件已经下发深圳各大银行,并于今日(3月29日)正式开始实施。


二、到底什么是“三价合一”?这里大鹏给大家科普一下。


买过二手房的朋友就知道,一般情况下,一套二手房交易会有四个价格。


第一个是实际成交价。就是你实际上和卖家达成的成交价格。这是一份暗地里的合同。


第二个是网签备案价格。这个价格一般都会低于实际成交价格,因为这么做,可以少交点税。这个合同可以理解为阳光合同,因为是在网上可查的。


第三个是房管局计税评估价。房管局收税时,要有一个评估价。房管局也知道你的网签备案价不是真实交易价,所以房管局会根据市场行情对你交易的房子做一个评估,这个评估价一般也会低于实际成交价。


第四个是银行评估价。银行在发放住房贷款时也有个评估价,买房的当然希望这个评估价高一点,这样就能贷到更多的购房款。一般来说,银行的评估价会略高于市场价。


这么一看,二手房成交过程中就会产生四种不同的价格,特别是阴阳合同普遍存在。


“阴合同”就是买卖双方签订的纸面合同,根据市场行情,会有很多附加条款,比如,补交购房差价(限价),强制购买车位,等等。


“阳合同”就是网签备案合同,这个合同是跟着市场政策走的。


所以从官方的角度来看,存在上述四种价格,造成了楼市价格统计数据的失真,而且放大了银行贷款的风险。


现在,深圳官方决定实行“三价合一”。所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,三个价格将不再自立山头、各行其是,银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。



三、为什么 “三价合一”的实行,会让很多买房人彻夜无眠?


大鹏还是举个栗子来帮助理解一下。


小明想买一套总价400万的二手房,首付30%,为120万,需要向银行贷款280万。


在“三价归一”之前,为了避税,小明与卖家达成一致,网签备案价写低一些为350万,房管局的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是350万。


前面说过,银行的评估价一般高于实际成交价,假设银行最终的评估价是440万,以这个价格银行贷款70%给小明,即308万贷款。最终小明自己只需掏92万首付,相比于原来120万的成本,少了28万。


如今“三价归一”,银行以网签和房管局计税评估价的最低值,也即350万,作为银行评估价,以这个价格的70%银行给小明贷款。那他只能拿到银行245万的贷款,首付要155万,比本来的120万多出了35万。


一句话高度概括,“三价合一”以后,购买二手房的门槛和成本抬高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏更多的钱。


我举的例子,还不包含另外两个潜在因素。


第一是购房税费的提高。随着官方严打阴阳合同,网签备案价将更接近实际成交价,因为如果购房者硬要签订阴阳合同,未来如果出现合同纠纷,将不受法律保护。


这就意味着,房管局的计税评估价会提高,未来买二手房还要交更多的税费。


第二是,房贷利率持续走高。今年以来,首套房贷款利率不断攀升。在市场流动性整体偏紧的预期下,未来房贷额度会越来越紧张,房贷利率会越来越高。



四、“三价合一”政策一落地,深圳房地产圈昨晚就已经炸锅了...


先贴一张来自乐有家的「三价合一」前后二手房交易税费对比,感受一下:


多交几十万以上的税啊!!


而据深圳新浪乐居报道,深圳版「三价合一」落地后,昨晚全深圳的中介都喊出不打烊——“你带上银行卡,哪套业主在,咱们签哪套。”查征信、下定金、网签,各路人士为了赶在新规落闸前避开凭空多出来的税费,使尽浑身解数。

△链家也不甘落后

△中原交易管理部全线加班


五、通过上面的分析,我们不难看出,“三价合一”,最直接的影响是想购买二手房的刚需成本增加了,刚需买房越来越难。


再高一个层次看,深圳其实是对炒房客出大招了,直接把未来的接盘侠灭掉了一半。


事实上,ZF才是楼市最高明的庄家,楼市起起伏伏,一直都在ZF的掌控之中。


“两会”开完了,未来十几年大势已经定了。深圳作为直辖市,这个城市的一把手现在最想的是什么呢?政绩!所以必须拿出态度和执行力。


这一轮最严厉的调控执行了将近两年,深圳的房价只是止涨,调控成绩相比北京,差了点。所以深圳动真格的了。


看懂了这一点,真的要谨慎行事了。在政绩面前,刚需的眼泪不值钱,炒房团的眼泪更不值钱了。